Plan om etage ejendomme er imod Vedtægter i grundejerforeningen

Vedrørende den planlagte byudvikling ved Tornhøj i Jyllinge

Jeg fremsender hermed en formel indsigelse mod, at den kommende planlægning for Tornhøj åbner mulighed for etagebyggeri eller anden bebyggelse over én etage.

Jeg gør samtidig gældende, at den kommende helhedsplan og efterfølgende lokalplan bør fastlægge en maksimal bebyggelse på én etage for hele Tornhøj-området.

Dette bør være et grundlæggende og bindende planprincip og ikke alene et arkitektonisk hensyn, der overlades til den senere projektering.

1. Krav om maksimalt én etage

Mit konkrete krav er:

> **Der må ikke etableres bebyggelse på Tornhøj i mere end én etage. Den kommende lokalplan bør derfor fastsætte maksimalt 1 etage for samtlige boligbebyggelser i området.**

Dette gælder også eventuelle seniorboliger, seniorbofællesskaber, almene boliger, tæt-lav-bebyggelse og andre boligformer.

At en bygning eksempelvis betegnes som seniorboliger eller bofællesskab kan ikke i sig selv begrunde en højere bebyggelse.

Hvis kommunen ønsker en boligstruktur med flere boliger på et relativt begrænset areal, bør dette løses gennem disponering, boligstørrelser, tæt-lav-bebyggelse og en hensigtsmæssig arealudnyttelse – ikke gennem etablering af etagebyggeri.

2. Jyllinge Syds eksisterende planmæssige karakter

Lokalplan 1.18 for Jyllinge Syd – Skibsvejs- og Planetvejskvartererne – fastlægger meget tydeligt den karakter, som kommunen historisk har ønsket at fastholde i området.

Lokalplanens formål er blandt andet, at området skal fremstå som et parcelhusområde med et åbent, grønt udtryk. Lokalplanen omfatter netop de omkringliggende boligområder, som er bebygget med parcelhuse. (Foreninglet)

Lokalplanens bestemmelser fastlægger endvidere meget restriktive højdemæssige rammer for bebyggelsen.

Dette er væsentligt, fordi Tornhøj ikke bør planlægges isoleret fra den eksisterende bystruktur.

En planlægning, hvor man på den ene side fastholder Jyllinge Syd som et lavt, åbent og grønt parcelhusområde og på den anden side etablerer et tæt etageboligområde umiddelbart op ad dette, vil skabe et markant brud med den eksisterende bystruktur.

Det bør kommunen forholde sig konkret til.

3. Kommunens egen planlægning understøtter ikke et behov for etagebyggeri

Kommuneplan 2025-2037 udlægger et nyt boligområde ved Tornhøj med plads til ca. 175 boliger.

Samtidig fastslår kommuneplanen, at området blandt andet skal planlægges for senioregnede boliger og/eller seniorbofællesskab, samt at der skal reserveres areal til daginstitution. Udlægget skal ledsages af et tilsvarende naturudlæg. (roskilde.dk)

Kommunens egen handleplan beskriver desuden Tornhøj som et nyt boligudlæg, hvor udviklingen skal samtænkes med Den Grønne Ring og nye naturudlæg. (roskilde.dk)

Der er således allerede indbygget en betydelig grøn og landskabelig ambition i projektet.

Det bør derfor ikke være nødvendigt at introducere etagebyggeri for at realisere de politiske målsætninger.

4. Det er særligt relevant, fordi der allerede er fremsat ønske om højere byggeri

Det fremgår af kommunens høringsnotat til Kommuneplan 2025, at en grundejer inden for Tornhøj har fremsat ønske om øget bygningshøjde og etageantal, blandt andet med henvisning til fleksibel tilpasning til terrænet og udnyttelse af tagetagen. (roskilde.dk)

Det er netop denne udvikling, jeg ønsker at gøre indsigelse imod på et tidligt tidspunkt.

Hvis der allerede i planprocessen arbejdes med at øge etageantal og bygningshøjde, er det afgørende, at kommunen tager stilling til den principielle højde for området, før projektet udvikler sig i retning af højere og tættere bebyggelse.

Jeg mener derfor, at kommunen allerede nu bør fastslå:

Tornhøj skal være et lavt boligområde med maksimalt én etage.

5. Planlovens krav til planlægningsmæssig begrundelse

Efter planlovens § 15 skal en lokalplan indeholde oplysninger om planens formål og retsvirkninger, og formålet skal fastlægge den planlægningsmæssige begrundelse. (Retsinformation)

Efter planlovens § 16 skal lokalplanen ledsages af en redegørelse for, hvordan planen forholder sig til kommuneplanen og den øvrige planlægning for området. (Retsinformation)

Det er derfor ikke tilstrækkeligt blot at anføre, at etagebyggeri kan skabe flere boliger eller give en bedre udnyttelse af arealet.

Hvis kommunen ønsker at ændre den eksisterende lave karakter i Jyllinge Syd ved at introducere etagebyggeri, bør kommunen kunne redegøre konkret for:

● hvorfor højere bebyggelse er nødvendig,

● hvorfor samme boligbehov ikke kan løses med én-etages bebyggelse,

● hvordan højere bebyggelse harmonerer med Jyllinge Syds eksisterende struktur,

● hvordan den visuelle påvirkning af eksisterende boliger begrænses,

● hvordan indblik og skyggepåvirkning håndteres,

● hvordan overgangen mellem Tornhøj og det eksisterende parcelhusområde sikres,

● og hvorfor højere bebyggelse er forenelig med ambitionen om en grøn og landskabeligt integreret byudvikling.

6. Eksisterende lokalplan kan ikke blot tilsidesættes administrativt

Jeg er naturligvis opmærksom på, at Tornhøj er et nyt planområde, og at kommunen gennem en ny lokalplan kan fastlægge nye anvendelses- og bebyggelsesbestemmelser.

Det ændrer imidlertid ikke ved, at den eksisterende planlægning er et væsentligt grundlag for vurderingen af områdets karakter og sammenhæng.

Efter planlovens § 18 må der, når en lokalplan er offentliggjort, ikke etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. Efter § 19 kan der kun dispenseres inden for de rammer, som bestemmelsen giver mulighed for, mens videregående afvigelser kræver en ny lokalplan. (Retsinformation)

Jeg gør derfor gældende, at en eventuel overgang fra Jyllinge Syds eksisterende lave boligstruktur til et egentligt etageboligområde skal behandles som et reelt planlægningsmæssigt valg og ikke som en naturlig eller teknisk justering.

Det skal være tydeligt for borgerne, hvilket planmæssigt valg kommunen træffer, og hvorfor.

7. Den Grønne Ring taler for lav bebyggelse – ikke højere bebyggelse

Kommunens egen beskrivelse af udviklingen kobler Tornhøj sammen med Den Grønne Ring og nye naturarealer.

Efter min opfattelse bør denne sammenhæng have reel betydning for den fysiske planlægning.

Hvis Tornhøj skal fungere som en grøn afrunding af Jyllinge, bør bebyggelsen understøtte landskabet frem for at dominere det.

En-etages bebyggelse giver mulighed for:

● en blødere overgang mellem by og natur,

● mindre visuel påvirkning,

● bedre sammenhæng mellem boliger og grønne områder,

● mindre skyggepåvirkning,

● mindre indbliksgener,

● og en arkitektonisk sammenhæng med det eksisterende Jyllinge Syd.

Det vil samtidig være i overensstemmelse med den karakter, som kommunen allerede har fastlagt for det omkringliggende område.

8. Kommunen bør ikke anvende boligantallet som argument for højere byggeri

Kommunens planlægning opererer med ca. 175 boliger på Tornhøj. (roskilde.dk)

Et fastsat boligantal bør imidlertid ikke i sig selv føre til højere bebyggelse.

Hvis det viser sig, at 175 boliger ikke kan realiseres på en måde, der respekterer et princip om maksimalt én etage, bør kommunen efter min opfattelse genoverveje boligantallet eller bebyggelsesstrukturen frem for at øge bygningshøjden.

Det bør være bebyggelsen, der tilpasses Jyllinges karakter – ikke Jyllinges karakter, der tilpasses et på forhånd fastsat boligantal.

9. Konkret anmodning til Roskilde Kommune

Jeg anmoder derfor Roskilde Kommune om følgende:

A. Bindende højdebestemmelse

At den kommende lokalplan for Tornhøj fastsætter:

> **Maksimalt 1 etage for al boligbebyggelse.**

Der bør ikke gives mulighed for 2- eller 3-etagers boligbyggeri eller anden konstruktion, der reelt medfører etagebyggeri.

B. Ingen dispensation til højere byggeri

At lokalplanen udformes således, at princippet om én etage ikke efterfølgende kan udhules gennem dispensationer eller ændrede fortolkninger.

C. Sammenhæng med Jyllinge Syd

At helhedsplanen og lokalplanen dokumenterer, hvordan Tornhøj indpasses i den eksisterende lave og åbne bebyggelsesstruktur i Jyllinge Syd.

D. Landskabelig analyse

At der udarbejdes en konkret landskabelig og visuel vurdering af Tornhøj set fra de eksisterende boligområder samt fra Den Grønne Ring og det omkringliggende landskab.

E. Nabohensyn

At der redegøres konkret for konsekvenserne for eksisterende boliger med hensyn til:

● indblik,

● skygge,

● udsyn,

● lysforhold,

● oplevet tæthed,

● trafik,

● parkering,

● støj.

F. Alternativer til højere byggeri

At kommunen dokumenterer, at muligheden for at realisere de ønskede boliger med én-etages bebyggelse er undersøgt og indgår som et reelt alternativ i planlægningen.

10. Samlet indsigelse

Jeg støtter en ansvarlig udvikling af Jyllinge og anerkender behovet for nye boliger.

Jeg kan imidlertid ikke støtte en udvikling, hvor Tornhøj bliver anledning til at ændre Jyllinge Syd fra et lavt, åbent og grønt boligområde til et tæt etageboligområde.

Jyllinge Syd har allerede en tydelig planmæssig identitet. Lokalplan 1.18 beskriver eksplicit ønsket om et åbent, grønt parcelhusområde. (Foreninglet)

Den nye udvikling ved Tornhøj bør efter min opfattelse bygge videre på denne identitet – ikke bryde med den.

Jeg forventer derfor, at Roskilde Kommune i den videre planlægning fastlægger maksimalt én etage som øvre grænse for boligbebyggelsen på Tornhøj.

Hvis kommunen ønsker at fravige dette princip og åbne mulighed for byggeri i to eller flere etager, forventer jeg, at dette ledsages af en konkret, saglig og planlægningsmæssigt begrundet redegørelse for:

1. hvorfor én etage ikke er tilstrækkeligt,

2. hvorfor en højere bebyggelse er nødvendig,

3. hvordan den kan forenes med Jyllinge Syds eksisterende karakter,

4. hvordan påvirkningen af eksisterende boliger begrænses,

5. og hvorfor en sådan ændring er forenelig med kommunens egne mål om en grøn og landskabeligt integreret udvikling af Tornhøj.

Mit krav er derfor klart: Tornhøj skal planlægges med maksimalt én etage